Dans ce cinquième volet de notre dossier spécial COVID-19 et ses conséquences sur l’immobilier logistique, nous quantifions l’augmentation potentielle de la demande d’immobilier logistique à long terme. Cette demande sera due à des niveaux de stock plus élevés et une accélération du e-commerce dans cette troisième phase que nous avons appelée « nouvelle norme ».
Introduction
L’accélération de l’e-commerce et l’augmentation des niveaux de stock sont susceptibles de générer une augmentation de la demande d’immobilier logistique aux États-Unis de près de 35 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 15 millions de mètres carrés par an pendant deux à trois ans.
- La modification des chaines logistiques pour répondre aux différentes démarches de e-fulfillment devraient créer une demande nette de 13 à 17 M de m² au total1. Le e-fulfillment concerne principalement les zones proches des consommateurs finaux, comme les biens de type Last Touch® et City Distribution.
- La possible augmentation de 5 à 10 % des stocks pour assurer plus de résilience pourrait augmenter la demande cumulée2 de 25 à 50 M de m². Cette nouvelle demande serait répartie de manière plus homogène dans les réseaux de distribution.
L’Accélération de l’Adoption du E-Commerce Nécessite des Investissements dans les Capacités de Distribution
Chaque transfert de 100 points de base (pb) de parts du commerce traditionnel vers le e-commerce engendre une demande additionnelle de 4 M de m² aux États-Unis. Alors que le taux de pénétration du e-commerce augmentait déjà chaque année3 de 100 à 150 pb, la croissance de mars à mi-avril de 30 %4 suggère une augmentation de 300 à 400 pb en 2020, créant ainsi une demande nette marginale de 13 à 17 M de m² (en tenant compte de la cannibalisation du commerce traditionnel). Une partie de cette demande a commencé à apparaitre en réponse à la pandémie, mais la mise en œuvre effective de cette augmentation des capacités de distribution pourrait mettre plus d’un an à se faire. Outre l’augmentation de la demande de la vente de détail, les activités de livraison de colis et d’emballage devraient également bénéficier de l’augmentation du volume des expéditions directes aux clients. Les exigences de service et la nécessité d’optimiser les coûts de transport vont probablement augmenter la demande de bâtiment de type Last Touch® et City Distribution.
L’accélération de l’adoption du e-commerce va obliger les secteurs ayant une faible pénétration comme l’alimentation à investir plus dans leur chaine logistique. Plusieurs clients du secteur sont encore au début du processus, notamment dans les catégories Alimentation/Boissons et Construction/Aménagement. Ces dernières semaines, les entreprises de l'alimentation ont indiqué avoir triplé voire quadruplé leurs ventes en ligne en glissement annuel. Bien que cette croissance soit temporaire, une grande partie pourrait devenir permanente car les nouveaux clients sont maintenant familiarisés avec le commerce électronique et ses avantages pratiques. La croissance dans ces catégories va renforcer l’exigence de service pour le jour même ou le jour suivant. Les durées traditionnelles de livraisons à 3-5 jours pouvaient être un frein à l’adoption du e-commerce pour ces catégories car les clients finaux ont une vision à très court terme sur ces produits. Ces secteurs ont une faible capacité d’e fulfillment et le ré équipement des chaines logistiques va exiger de leur part des investissements importants dans l’immobilier. Les spécialistes de la logistique pourraient tirer avantage de ce basculement. Les secteurs comme le commerce divers et l’électronique ont des opérations de e fulfillment beaucoup mieux établies, mais profitent tout de même d’une forte croissance de leurs ventes.
Annexe1
PART DU E-COMMERCE DANS LE COMMERCE DÉTAIL
Des Stocks plus Importants Pourraient Fortement Favoriser la Demande
On estime qu’une croissance des stocks de 100 pb nécessite 5 M de m² supplémentaires de demande logistique aux États-Unis. Pour que le secteur du retail augmente son taux actuel de rotation des stocks de 1,45 et retrouve le taux moyen des années 1990 de 1,65, il faudrait que les stocks augmentent de 15 %, à ventes constantes. Bien que cela représente probablement le plus haut niveau de réponse possible, la pandémie a mis à mal les compromis consentis par les chaines d'approvisionnement pour gagner en efficacité. Elles n’ont pas pu servir leurs clients et ont donc connu des pertes. Constituer des stocks supplémentaires est gérable pour la plupart des clients et plutôt facile à mettre en place. En outre, les coûts de détention vont rester faibles étant donné les taux d’intérêt historiquement bas. Nous avons modélisé une croissance de stock de 5 à 10 %, ce qui correspondrait aux États-Unis à un besoin d’espace supplémentaire d’environ 26 à 52 M de m². Nous pensons que ce basculement va conduire à une croissance globale de la demande d’immobilier logistique, en particulier les installations modernes, dans des zones à forte densité de consommateurs, avec accès aux transports.
Annexe 2
TAUX DE ROTATION DES STOCKS, VENTE AU DETAIL
De nombreux clients vont probablement se constituer des stocks plus importants pour se doter d’une chaine d’approvisionnement résiliente. Plusieurs catégories de client se démarquent en ayant actuellement une chaine d’approvisionnement très réduite, comme l’alimentation, l’électronique et l’électroménager, la santé et le commerce divers. Dans cette « nouvelle norme », la demande d’immobilier logistique créée par une réévaluation des niveaux de stock idéaux pourrait se concentrer sur les clients qui détenaient un stock tampon avant le Covid.
Annexe 3
TAUX DE ROTATION DES STOCKS
Les Gagnants de l’Économie de Confinement Seront les Moteurs de la Nouvelle Donne Post-Covid
Alimentation, santé, produits de consommation et commerce divers font partie des secteurs pour qui l’impact sur le e commerce ou la réévaluation des stocks devrait durer. Comptant environ pour un tiers du portefeuille de Prologis, ces catégories de client représentent déjà une part très importante des clients de l'immobilier logistique, par rapport au reste de l’économie, et sont parfaitement positionnées pour surperformer durant la phase de reprise. En conséquence, nous nous attendons à ce que les ajustements de la chaine logistique se fassent très rapidement à mesure que l’incertitude diminue dans cette Nouvelle norme.
De Nouvelles Sources d’Approvisionnement pour de Nouveaux Pôles de Consommation
La perspective de nouvelles perturbations pourrait progressivement inciter de nombreux secteurs à une plus grande diversité de sites de fabrication, y compris une relocalisation ou une quasi-relocalisation. Alors que le processus de production génère beaucoup moins de demande logistique que la fin des chaines d'approvisionnement, le déplacement des sites de production pourrait créer de nouveaux centres de consommation qui devront être desservis par des clients de l'immobilier logistique dans de nombreux secteurs. Les sites de production à bas coûts comme le Mexique ou l’Europe de l’Est commencent à susciter un intérêt accru. Ces changements, plus complexes et plus coûteux que le simple changement de réseau de distribution décrit plus haut, devraient devenir une tendance à long terme qui se dessinerait sur plusieurs années.
Conclusion
Nous nous attendons à ce que les leçons tirées de la pandémie poussent à une augmentation de la demande d’immobilier logistique dans l’économie de la Nouvelle norme. La Recherche Prologis estime qu’une demande supplémentaire d'immobilier logistique d’au moins 40 M de m² va être créée au cours des deux à trois prochaines années, à mesure que les entreprises s’adaptent à l’augmentation du volume du e commerce et du volume des stocks. La croissance des livraisons directes aux consommateurs et les besoins en réapprovisionnement rapide continuent d’être favorables à un immobilier logistique plus proche des consommateurs finaux.
Notes de Fin
2. Basé sur des coefficients issus d’une régression linéaire à deux facteurs des stocks réels et des ventes réelles du commerce de détail sur la croissance de la demande d’immobilier logistique aux États-Unis, sur une période allant de 1992 à 2019.
3. Rapport trimestriel du U.S. Census Bureau sur le e-commerce
4. Rakuten Intelligence
5. Taux de rotation des stocks du commerce de détail, U.S. Census Bureau, moyenne sur une période allant de 1992 à 1999, le reporting n’ayant commencé qu’en 1992.
6. Pour plus d’information, voir Immobilier Logistique et COVID-19 : des Clients Résilients dans un Contexte Economique Fortement Volatile.
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La Recherche Prologis
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À Propos de Prologis
Prologis Inc. est leader mondial de l'immobilier logistique agissant sur des marchés très fermés, à forte croissance. Au 31 mars 2020, Prologis possède ou détient des parts, dans des propriétés immobilières achevées ou en développement, pleinement ou conjointement, qui s'élèvent à environ 90 millions de mètres carrés dans 19 pays.
Prologis loue des entrepôts logistiques modernes à environ 5 500 clients variés répartis dans deux grandes catégories : le B2B et la vente au détail/en ligne.