Immobilier Logistique et E-commerce : Une Équation Durable

Immobilier logistique et e-commerce : une équation durable

Résumé

Le développement durable est depuis longtemps l’une des priorités du secteur de l’immobilier logistique, principalement à travers la conception des bâtiments et leur efficacité énergétique. À l’heure du e-commerce, en pleine croissance, et de son impact significatif sur la demande en logistique, il est pertinent de s’interroger sur le respect de l’environnement au regard de ce nouveau contexte.

Le commerce en ligne améliore les performances du commerce de détail en matière de développement durable, selon certaines études universitaires qui mesurent les impacts environnementaux du processus de bout en bout. Pour que le commerce de détail affiche une plus grande durabilité, il doit absolument réduire les effets du transport qui, aux États-Unis par exemple, représente la plus grande source d’émissions. Ici, l’e-commerce est sensiblement plus efficient. En consolidant le transport des marchandises dans des camions ou des camionnettes qui réalisent plusieurs livraisons en un même itinéraire circulaire, au lieu de déplacements multiples de véhicules individuels, l’empreinte carbone du transport chute de plus de 50 % par kg de CO2e. En outre, l’utilisation accrue de véhicules électriques par les entreprises de livraison (comparé à la vaste flotte de véhicules des consommateurs) augmente les écarts entre le commerce en ligne et le traditionnel commerce en magasin. La quantité d’emballage nécessaire au e-commerce a beau être plus grande, cela ne contrebalance pas toutes les économies réalisées grâce au transport. Au total, l’impact environnemental du e-commerce est environ 15 % plus faible que celui du commerce traditionnel.

Introduction

Les recherches avancées du MIT, du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) et de Carbon Management, basées sur une modélisation statistique rigoureuse, ont permis de quantifier l’empreinte carbone du commerce de détail. Ce décompte montre que l’e-commerce est plus favorable au développement durable que les traditionnelles boutiques de détail. Le transport est le facteur clé de l’impact environnemental, et l’e-commerce est sensiblement plus efficace grâce à la livraison consolidée. L’avenir nous promet en outre des réductions supplémentaires par la poursuite de l’optimisation de la chaîne logistique qui présente des avantages à la fois opérationnels et environnementaux.

Trois aspects actuels de la durabilité peuvent, pris ensemble, créer, pour l’environnement, un avantage significatif à long terme :

1- Stratégie d’emplacement - l’effet positif d’une supply chain en pleine évolution.

Actuellement, la chaîne d’approvisionnement se situe au plus près des consommateurs, réduisant ainsi les émissions de carbone, le nombre de kilomètres effectués ainsi que les coûts d’exploitation.

  • Concrètement : Rapprocher les produits des consommateurs finaux est bénéfique à l’environnement. Comment ? La consolidation des commandes maximise la capacité de charge des marchandises vers une même ville. Les entrepôts de type Last Touch et City Distribution (en savoir plus sur notre classification des entrepôts) sont proches des consommateurs, ils offrent la possibilité de réduire les émissions globales dues au transport, par une distribution plus efficace. Cette stratégie de livraison est facilitée par l’analytique et la technologie qui permettent de définir les meilleurs itinéraires à emprunter. Les études montrent que la part du transport sur l’impact environnemental du e-commerce est inférieure de moitié à celle des achats en magasin, même en tenant compte d’un taux de retour plus élevé.

Exhibit 1

SIGNIFICANT TRANSPORTATION SAVINGS FROM E-COMMERCE NETWORK

 

Significant Transportation Savings from E-commerce Network

2 - Canaux de vente - les opérateurs de e-commerce cherchent activement à réduire les coûts grâce à la consolidation des commandes et à l’optimisation du réseau. En concentrant la circulation des marchandises sur un réseau optimisé et agrégé, l’empreinte carbone de l’achat en ligne peut être de 50 % inférieur à celle des commerces traditionnels, rendant le commerce électronique plus durable que les boutiques en dur (1). Des habitudes d’achat différentes ont des conséquences différentes sur l’environnement. Par exemple, la taille du panier, le taux de retour et le nombre de déplacements ont une incidence sur l’empreinte carbone de l’achat.

  • Concrètement : Lorsqu’un consommateur achète en ligne, il ne se déplace pas pour chercher et acheter ses produits. Sa commande est regroupée avec les commandes d’autres clients, placées dans un grand véhicule de livraison et situées sur un même itinéraire. Cette méthode efficace de livraison des produits est largement plus favorable en matière d’empreinte carbone que si chaque consommateur se déplaçait en magasins pour faire ses achats, selon le MIT (2). D’ailleurs, plus les commandes en ligne sont nombreuses, plus l’efficacité totale augmente. La quantité d’emballage est plus importante dans le e-commerce que dans le commerce traditionnel ; on estime qu’elle représente environ 1,0 kg de CO2e, soit la majorité de l’impact environnemental des achats en ligne, ce qui reste tout de même inférieur à celui du transport (environ 25 % de moins) dans un processus d’achat en magasins.

 

Carbon Dioxide Emissions By Retail Format

3- Technologie - Le futur est déjà là.

À mesure que les propriétaires et les utilisateurs des bâtiments logistiques optent pour de l’énergie renouvelable et des technologies de construction durable afin de réduire leur empreinte carbone globale, les bénéfices à court et long terme sont bien réels.

  • Concrètement : La livraison par véhicules électriques est en hausse et s’avère économiquement viable. Plus de 90 % des livraisons de colis se font à moins de 150 kilomètres, soit une distance tout à fait envisageable pour des véhicules zéro émission (3). L’utilisation des véhicules électriques peut potentiellement réduire de plus de moitié l’impact environnemental du transport dans l’e-commerce. Du point de vue de l’investisseur et du client, l’accomplissement d’un commerce durable dépend donc de la logistique. Les clients qui investissent dans les technologies vertes seront leader sur leur marché et gagneront la fidélité des consommateurs et des investisseurs qui se préoccupent toujours plus du commerce durable.

Étude de cas : Les technologies de transport durable en hausse dans toute l’Europe.

Les principales villes européennes ont développé des zones zéro- ou à ultra basse émission. Les camions peuvent y pénétrer la nuit lorsque la circulation diminue et livrer les colis dans de plus petites structures, plus proches des consommateurs. Le matin, des vélos-cargos ou des camionnettes électriques prennent le relais et terminent la livraison.

- Conclusion : Les livraisons de nuit permettent un déchargement plus efficace et une réduction des émissions.

En conclusion

Fort de ses bâtiments durables, l’immobilier logistique est en avance par rapport aux acteurs de l’immobilier commercial en matière d’efficacité énergétique. Très souvent, un bâtiment bien placé est l’élément clé de l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement et du développement durable à l’ère du commerce en ligne. La concentration de la distribution en zones urbaines, permet à la fois de réduire les émissions de carbone et d’en faire une obligation plutôt qu’une option. Parallèlement à cela, la croissance du commerce électronique est favorable à l’environnement en ce que le regroupement des déplacements liés à un acte d’achat en une livraison en camion directement à domicile est de plus en plus efficient, même en tenant compte de l’emballage supplémentaire et de taux de retour plus élevés. En outre, l’utilisation de véhicules électriques et de technologies de transport durables augmentent, tout comme la demande de biens de consommation respectueux de l’environnement. Cette analyse est issue d’une première étude menée par Prologis sur un sujet en constante évolution. Nous sommes très impliqués dans le développement durable et nous continuerons à suivre ces questions à mesure que les technologies et les habitudes des consommateurs évolueront.

Pour en savoir plus sur les engagements de Prologis en matière de développement durable, consultez notre page développement durable.

Déclarations prospectives

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La recherche Prologis

Le département de recherche de Prologis étudie les tendances fondamentales et d’investissement ainsi que les besoins des clients Prologis afin d’identifier les opportunités et d’éviter les risques sur les quatre continents. Outre la publication de livres blancs et autres rapports de recherche, il participe aux décisions d’investissement et aux initiatives stratégiques à long terme. Prologis publie des études sur les dynamiques de marché qui impactent ses clients, y compris les enjeux et changements au niveau mondial de la supply chain, pour la logistique et l’immobilier. L’équipe de recherche Prologis travaille en collaboration avec tous les autres services de l’entreprise pour contribuer à conquérir de nouveaux marchés, à favoriser son expansion, ses acquisitions et ses stratégies de développement.

À propos de Prologis

Prologis, Inc. is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of September 30, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 797 million square feet (74 million square meters) in 19 countries. Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,100 customers principally across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.

 

(1) Analyse environnementale du commerce en ligne aux É.-U., MIT Center for Transportation & Logistics

(2) Analyse environnementale du commerce en ligne aux É.-U., MIT Center for Transportation & Logistics

(3) Laboratoire National pour les Énergies Renouvelables des États-Unis (NREL)

 

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